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北京甲级写字楼存量达621万平方 空置率升至8.6%

时间:2017/8/2 浏览量: 889

2017年上半年,合计租赁建筑面积为23.7万平方米的五个新项目完工进入北京甲级写字楼市场,总存量半年环比扩大4.0%至约621万平方米。坚实的经济基本面支撑2017年上半年写字楼的租赁需求,重点新项目亦刺激新租与搬迁需求,尤其是来自金融与【科技】【行业】的需求,致使净吸纳量在上半年达到18万平方米。


尽管如此,新增供应推升全市的空置率至8.6%,半年环比上升0.6个百分点。就租金而言,北京甲级写字楼市场的平均租金半年环比上升0.6%至人民币332.6元每月每平方米,主要受高于平均租金的新项目所致。然而若干子市场内新项目与未来供应加剧业主间的竞争,因此若干现有项目的业主提高代理佣金、租金折扣或其他补贴以挽留租户。投资市场内,机构投资者持续表现出对购买有增值潜力物业的兴趣,交易均位于非核心区域。

展望未来,2017年下半年,写字楼面积共计45万平方米的六个新项目计划完工入市。核心区域与新兴区域均将录得新增供应。高力国际预测供应增长将快于需求,若所有新供应如期完工,全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。为与未来供应竞争,若干业主将在租金谈判中变得更为灵活以期挽留租户或吸引更多来自潜在租户的问询。对租户而言,新增供应将增加租户办公空间的选择。【我们】认为优质租户将在与业主的谈判中享有更好的谈判优势,因此平均租金将面临温和下行压力。【我们】预测截至2017年底平均租金将半年环比下降1.1%。

商铺物业市场调整及升级持续活跃

2017年上半年,北京优质商铺物业市场无新项目入市,市场总存量维持在约530万平方米。市场需求主要受现有项目活跃调整及升级所推动,空置率维持在较低水平,为4.6%。在有限供应及活跃需求推动下,2017年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金半年环比上涨0.7%至人民币812元每月每平方米,核心及非核心区域租金皆稳步上涨。投资市场共录得两宗整售交易,交易项目分别位于王府井及望京。

展望未来,建筑面积总计约50万平方米的四个优质商铺物业有望于2017年下半年入市。鉴于餐饮、生活及时尚业态持续在北京市场寻求扩张机会,新增供应有望推动这些业态的需求。预计空置率将在2017年维持在5%左右的较低水平,但租金增长受新项目影响或将环比小幅下降0.5%。在坚实市场基本面支撑下,北京商铺物业市场仍将利好业主方,但分化仍在继续。品牌组合陈旧且营销活动欠缺新意的项目或将在吸引新租户方面面临更大挑战,而广受欢迎的成熟项目将通过开设独家或旗舰店铺优化品牌及租户组合,并且开展各类市场营销活动以增加人流量。

物流物业市场需求保持强劲,供应量有限

2017年上半年,一个优质物流物业完工入市,市场总存量半年环比扩大2.7%至约192万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流【服务】供应商的需求维持强劲,致使绝大部分项目及新增供应均处于满租状态。整体空置率继续降低,半年环比下降4.8个百分点至1.4%,并推动平均租金半年环比上升0.8%至人民币39.1元每月每平方米。投资市场内,由于业主倾向自持,上半年未录得整售交易,国内外机构投资者均对北京物流物业保持高度兴趣。

建筑面积总计约12万平方米的三个优质物流物业计划于2017年下半年入市。电子商务零售商与第三方物流【服务】供应商将继续为需求主要驱动力,预计新项目将迅速被市场吸纳。有鉴于此,空置率或将进一步降低,【我们】预计2017年下半年整体空置率将半年环比下降0.8个百分点至0.6%。这将支撑平均租金的持续增长,【我们】预计2017年下半年平均租金将半年环比增长0.3%。北京未来仓储用地供应将持续紧张,更多物流发展商将加速在廊坊、天津等地发展物流项目。

投资市场录得七笔整售交易

2017年上半年,北京投资市场共录得7笔整售交易,涵盖写字楼、商铺、酒店及公寓物业,其中写字楼仍是最受欢迎物业类型。由于核心区可交易资产有限,交易项目主要位于非核心区域,且内资投资者较为活跃。

展望未来,预计国内外机构投资者将继续对北京市场保持浓厚兴趣,鉴于其坚实市场基本面和积极市场前景。尽管核心区域可供交易资产仍较为稀缺,现有老旧项目翻新改造将提供增值型投资机遇。此外非核心区域增长潜力大,其市场关注度亦日渐提升。写字楼仍将是最受欢迎物业类型,商改办、酒店改办将持续活跃;产业园研发楼、公寓以及未开发地块也是投资者关注热点。

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